Налог при продаже

Налог с продажи земельного участка: что изменилось с 2016 года

В обязанности продавцов земельных участков включается выплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако отдельные категории лиц могут быть освобождены от его взимания, а другие – получить значительные вычеты.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Налог при продажеПлательщики НДФЛ

Уплачивать налог при продаже земельного участка или дачи должны физические лица, являющиеся собственниками этого недвижимого имущества в течение менее чем пяти лет. Однако для некоторых категорий собственников земельных участков этот срок снижен до трех лет. К таким лицам относятся:

  • собственники приватизированных участков;
  • собственники участков, полученных вследствие выполнения обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • собственники участков, полученных в результате дарения или наследования от близкого члена семьи.

Налог при продажеИз сказанного вытекает, что от уплаты налога освобождаются физические лица, которые имеют право собственности на продаваемый участок более 5 лет, а в определенных случаях более трех лет.

Важно отметить, что НДФЛ облагается продажа только тех земельные участков, которые расположены на территории РФ.

Законодательные акты, которые регулируют данные правовые отношения:

  • Налоговый кодекс РФ;
  • Закон от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ.

Знать хотя бы основные моменты, по которым происходит налогообложение, было важно всегда но, теперь учитывая что, начиная с 1.01.2016, порядок взимания налога с физических лиц при продаже недвижимого имущества изменился, данный вопрос стал особо актуальным.

1.01.2016 вступил в силу новый законопроект под номером 382-ФЗ. Согласно данному законопроекту порядок выплат налогов с физических лиц при продаже недвижимости изменился, также в законе были детализированы случаи, при которых физическое лицо может быть освобождено от выплаты налогов.

Если до вступления законопроекта в силу владелец мог продать в свою недвижимость, без выплаты налога прожив на ней в течение трех лет, то теперь необходимо прожить минимум пять лет.

Данный срок отсчитывается с момента приобретения жилья, то есть сразу после подписания договора купли продажи.

Если недвижимость была приобретена до вступления закону в силу (до 31 декабря 2015 года), то на нее действует старый закон. Следовательно, владелец может продать объект недвижимости без выплаты налога после 3-х лет владения им. Если объект недвижимости приобретен после вступления закону в силу, то только после пяти лет.

В зависимости от регионов срок может меняться.

Если объект недвижимости был не приобретен, а унаследован то срок отсчитывается со дня вступления в наследство.

В случае если недвижимость будет продана за большую сумму, чем была приобретена, то взимаемый налог составит 13% от стоимости объекта.

Налог при продаже не взимается в случаях если:

  • Была продана единственная жилплощадь семейства специально для приобретения другой.
  • Если объект был во владении более трех лет и его стоимость не превышает 5 миллионов рублей.
  • Если цена, по которой жилплощадь продается меньше или ровна той, по которой она была приобретена. Для этого необходимо предоставить соответствующие документы.

Также владелец может быть освобожден от налогов после владения объектом в течение трех лет, если он достался по:

  • Наследству либо был подарен кем-то из близких родственников;
  • Был приватизирован;
  • На основании договора о содержании или иждивении.

Сумму, которую придется уплатить владельцу земельного участка, возможно вычислить по следующей формуле:

Налог при продаже

Размер дохода определяется, исходя из стоимости продажи недвижимости, указанной в договоре. Причем с 01.01.2016 года на основании вышеупомянутого федерального закона были введены нормы, направленные на предупреждение занижения стоимости участка с целью сокращения суммы налога.

В соответствии с данными нормами, облагаемая налогам цена земельного участка не может быть ниже, чем его кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Кадастровую стоимость земельного участка можно посмотреть в его кадастровом паспорте.

Так, если кадастровая стоимость участка составляет 6.700.000 рублей, то минимальная сумма, которая будет облагаться налогом при его продаже – 4 690 000 рублей (6.700.000 × 0,7). Значит, даже если реализация недвижимости будет осуществляться по меньшей стоимости, налог необходимо уплачивать с дохода, равного 4 690 000 рублей.

Налог при продажеСтавка НДФЛ находится в прямой зависимости от того, признается ли продавец резидентом РФ. Нахождение в пределах территории РФ в течение более 183 календарных дней в году позволяет лицу считаться резидентом. Остальные лица являются нерезидентами.

Важно отметить, что придание гражданину статуса нерезидента не зависит только от его реального пребывания в пределах территории РФ. Каждый вопрос решается индивидуально, в том числе с учетом наличия постоянного места жительства в стране.

Для резидентов РФ размер налоговой ставки устанавливается в 13%. В отношении же нерезидентов он повышается до 30%.

Таким образом, если земельные участок продается за 7.420.000 рубл., то сумма НДФЛ будет равна 964.000 рубл. для резидентов (7.420.000 × 0,13) и для нерезидентов – 2.260.000 рубл. (7.420.000 × 0,3).

В этом плане в 2017-2018 году ничего не изменилось. Существует два вида налоговых вычетов:

Как оплатить подоходный налог при продаже квартиры: 4 последовательных этапа

В налоговом законодательстве за человеком, продавшим принадлежавшее ему крупное имущество, закреплена обязанность уплатить подоходный налог. В статье 208 Налогового кодекса в числе налогооблагаемого имущества упоминается любая недвижимость, в том числе квартира. В 2016 году вступают в действие некоторые поправки, касающиеся уплаты НДФЛ на квартиры.

В статье 207 Налогового кодекса дано определение, кто должен платить подоходный налог. Они называются емким словом «резиденты РФ». Это лица:

  • российского или иностранного гражданства, непрерывно проживающие на территории нашей страны 6 месяцев и более;
  • имеющие официальный доход, который облагается НДФЛ.

Резиденты РФ имеют обязанность заплатить в казну государства часть дохода, полученного с продажи квартир. Причем недвижимость не обязательно должна находиться на территории нашей страны.

Российский налогоплательщик должен декларировать любые сделки с зарубежными квартирами и платить налог с прибыли. Для уменьшения налогооблагаемой базы он может воспользоваться льготами.

Другое дело, если собственник недвижимости, проданной в России, не является резидентом страны (т.е. не является ее налогоплательщиком). Обязанность уплатить 13% от полученного дохода за ним останется, но налоговыми льготами он воспользоваться не может.

Еще одно важное замечание: налог с продажи квартиры должно уплатить только в одном случае: если она была в собственности владельца меньше 3 лет, причем с первого дня 2016 года обозначенный срок увеличивается до 5 лет.

Поправка не имеет обратной силы: если сделка была совершена до 2016 года (к примеру, в 2014 году), то срок владения остается прежним – 3 года, и новый владелец имеет право не платить ничего государству после продажи квартиры уже в 2017 году.

Также 3-летний срок владения останется для унаследованных и приватизированных квартир.

Подоходный налог с продажи квартиры рассчитывается так: берется вся прибыль и умножается на коэффициент 0,13.

К примеру, квартира в Москве продана за 5 миллионов рублей, следовательно, стандартный размер налога: 5 000 000 х 0,13 = 650 000 рублей. Сумма внушительная, но это не значит, что плательщик будет уплачивать именно ее.

В случае подтверждения расходов на покупку или ремонт квартиры при единовременной покупке и продаже недвижимости можно рассчитывать на уменьшение налога.

Если же квартира унаследована, получена в дар или приватизирована, т.е. расходов нет, то можно применить только стандартный налоговый вычет.

Налогооблагаемой базой признается та сумма, которая указана сторонами в договоре купли-продажи. Конечно, некоторые недобросовестные граждане ее умышленно занижают, но это грозит проверками и разбирательствами, поэтому лучше указать реальную цифру.

Если сделка произведена в валюте, то в договоре следует проставить сумму в рублях (по тогдашнему курсу), так как налоги следует платить именно в рублях.

Если этого не сделать, то при подаче декларации будет учитываться текущий курс, а он может быть значительно выше, и налог влетит «в копеечку».

Налог при продаже

Вычет не стоит путать с возвратом излишне удержанных налогов при покупке квартиры. В первом случае уменьшается налогооблагаемая база, во втором – заявителю возмещается часть уплаченных им налогов с целью частичной компенсации затрат.

Размер вычета при продаже «недвижки» устанавливается параграфом 220 НК – в 2015 и 2016 годах это 1 млн рублей.

Вернемся к примеру с квартирой стоимостью 5 000 000 рублей. Если применить стандартный налоговый вычет, получим налогооблагаемую базу существенно ниже: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 рублей. Будет меньше и налог: 4 000 000 х 0,13 = 520 000 рублей.

Этот вычет стоит использовать, если квартира была приобретена собственником без расходов с его стороны.

В некоторых случаях применять стандартный вычет нецелесообразно. К примеру, если собственник купил жилплощадь за 3 000 000 рублей, а продал уже за 4 000 000.

Закон разрешает вместо стандартного вычета уменьшать базу, с которой исчисляетс налог, на сумму покупки квартиры. Таким образом, если стоимость квартиры при покупке составила более 1 миллиона рублей, то лучше использовать этот способ.

В приведенном примере сумма налога составит: (4 000 000 – 3 000 000) х 0,13 = 130 000 рублей.

К общим расходам можно присовокупить траты на ремонт и реконструкцию жилья. Например, собственник купил жилье в совершенно неприглядном состоянии и полностью отремонтировал ее, затратив на это еще 500 000 рублей.

Следовательно, общая сумма затрат ни много ни мало – 2 500 000 рублей. Если поднять все бумаги и доказать целесообразность трат, это еще больше уменьшит размер взимаемых отчислений: (3 000 000 – 2 500 000) х 0,13 = 65 000 рублей.

Необходимо доказать, что все расходы были понесены именно на ремонт приобретенной квартиры.

Понадобятся как минимум договор купли-продажи, смета расходов, договор со строителями, чеки или ордера на покупку стройматериалов, утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи и т.д.

Если одновременно совершается продажа старого жилья, пробывшего в собственности владельца менее трех лет, и покупка нового, то здесь есть способ не только сократить размер налога, но и остаться вовсе ничего не должным государству.

Некоторые юристы советуют при подаче декларации указать, что приобретенные в ходе продажи квартиры средства были уплачены в счет покупки новой и на этом основании являются расходами.

На самом деле это не совсем так. Да, конечно, получается, что продавец не получил дохода, так как средства были тут же потрачены. Но не в глазах закона.

Если собственник владел квартирой меньше оговоренного законом срока и продал ее дороже, чем купил, то это всё равно считается доходом, с которого придется уплатить в казну налоговый взнос независимо от того, куда потом «ушли» деньги.

Но есть способ избежать уплаты налогов. Для этого нужно произвести налоговый вычет на покупку квартиры.

Для этого заявитель должен соответствовать ряду требований:

  • быть резидентом России;
  • иметь налогооблагаемый доход;
  • совершить сделки с апреля одного года до апреля другого года;
  • не пользоваться ранее возвратом имущественного налогового вычета, либо должен оставаться «запас» этого вычета (т.е. в прошлый раз вычет использовался не полностью).

Поясним на примере: В 2014 году заявитель купил себе квартиру в новостройке за 3 500 000 рублей. Через год он женился, решил оформить ипотеку и расшириться. Для получения денег на первоначальный взнос он продал свои квадратные метры за 4 000 000, затем оформил кредит на 6 000 000.

Несмотря на то, что фактически средства были потрачены на покупку нового жилья, в глазах налогоой он заработал на сделках с недвижимость 500 000 рублей дохода. Теперь он должен заплатить 65 000 рублей налога.

Однако заявитель имеет право оформить имущественный вычет и вернуть себе часть уплаченных ранее в бюджет средств. Таким образом, возникает возможность «поработать по взаимозачету» с налоговой инспекцией.

Размер вычета – 2 000 000 рублей, следовательно, сумма возврата наличных 260 000 рублей. Можно уменьшить эту сумму на размер налоговой задолженности.

То есть в приведенном примере продавец квартиры не только не должен будет государству, но и сможет получить в качестве вычета 260 000 – 65 000 = 195 000 рублей (при условии, что он всё время получения средств будет иметь «белую» зарплату).

Если квартиру продали несколько собственников, то платить взнос в казну должен каждый из них сообразно их долям. Если, к примеру, квартиру за 4 000 000 рублей продали муж и жена, владевшие по 1/2, то в пользу государства они заплатят, применив стандартный налоговый вычет, 390 000 рублей.

Этот налог они делят равномерно, т.е. каждый выплачивает по 195 000 рублей. Если же собственников трое, то налог выплачивается пропорционально всеми троими.

В случае, если соотношение долей непропорционально, то размер взносов в казну государства определяется в зависимости от значения доли.

Например, муж с женой продали квартиру, у мужа было 3/4, а у жены – только 1/4. Значит, муж заплатит 390 000 х 3/4 = 292 500 рублей, жена – 98 000 рублей.

Если в числе продавцов значились несовершеннолетние, то налог вместо них выплачивают их родители или иные законные представители. Если родители, к примеру, в разводе, то налог между ними делится пропорционально.

То же относится к ситуации, если продавец – недееспособный. За него уплату налогов совершает опекун.

Документы для уплаты подоходного налога с продажи квартиры

  • Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять ее нужно по специальной программе, установочный дистрибутив которой находится на сайте налоговой службы. Можно воспользоваться услугами многочисленных онлайн сервисов, предлагающих заполнение декларации «на автомате». Если не уверены, как правильно вводить сведения, лучше обратиться к специалистам.
  • Копия паспорта плательщика (плюс копия свидетельства о рождении, если продавец – ребенок).
  • Свидетельство на квартиру.
  • Договор купли-продажи.
  • Приемо-передаточный акт.
  • Оригиналы платежных документов.
  • Копия расписки о получении средств покупателем.
  • Копии документов, подтверждающих наличие расходов (для получения вычета).
  • Заявление на возврат вычета (при одновременной покупке) плюс аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру.

Налог при продаже

  • Перво-наперво нужно определиться, какими налоговыми вычетами вы будете пользоваться. В зависимости от этого следует заполнять декларацию и готовить документы.
  • После того, как декларация заполнена, документы собраны, нужно сдать все бумаги в отделение налоговой инспекции в том населенном пункте, где расположена квартира.

Это можно сделать самому, при случае невозможности допустимо отправить бумаги по почте письмом или загрузить их на сервер, выбрав соответствующую услугу на сайте инспекции.

По закону, обо всех крупных сделках нужно отчитаться до 30 апреля следующего года. На примере: если продажа произошла в 2015 году, то известить об этом госорганы до 30 апреля 2016 года.

Иначе придется заплатить штраф за несвоевременное извещение налоговых органов в размере 1 000 рублей.

Документы будут проверяться в течение 2 недель. Если всё окажется в порядке, заявителя вызовут в налоговую и выдадут ему квитанцию со всеми реквизитами и указанной суммой платежа – это и будет налог.

  • Его необходимо оплатить до 15 июля текущего года. В отдельных случаях при большой величие налога и наличии объективных обстоятельств (деньги были потрачены, к примеру, на лечение или на покупку другой недвижимости) платеж можно «растянуть» на несколько траншей. Но это решается строго в индивидуальном порядке.
  • После уплаты налога корешок квитанции нужно отнести обратно в налоговую. Если оплата происходила посредством интернета или банкомата – распечатать чеки и платежное поручение с отметкой «Исполнено».

Если одновременно подавалась заявка на возврат вычета, то деньги будут переведены безналичным путем в течение нескольких месяцев после сдачи декларации.

Каждый россиянин, владевший квартирой менее 3 лет и продавший ее, обязан заплатить налог с вырученного дохода, иначе будет наложен штраф.

При неоднократной просрочке могут применяться меры административного ареста и даже лишения свободы. Обязанность уплатить положенное при этом не исчезнет.

Многие, чтобы избежать уплаты налогов, в договоре умышленно занижают стоимость квартир. Надо отметить, что все документы тщательно проверяются, и при чрезмерном занижении это вызовет вопросы.

Если выяснится, что договор является подложным, придется дополнительно заплатить штраф за попытку обмануть государство, а также рассчитается реальная стоимость проданной жилплощади и реальный размер налога.

Единственный законный способ не платить ничего в казну государства после продажи квартиры – одновременно купить другую и оформить возврат вычета, при этом уменьшить размер возвращаемых средств на величину налоговых удержаний.

Несколько советов, призванных облегчить жизнь налогоплательщикам:

  • Удобнее всего сдавать налоговую декларацию в январе-феврале. Еще не много плательщиков налогов, очередей практически нет, расчеты производятся быстро.
  • Если цена сделки меньше 1 млн. рублей, то можно и нужно применять стандартный налоговый вычет. Тогда плательщик ничего не будет должен государству.
  • Даже если в ходе продажи не был получен доход (например, квартира была продана дешевле или по своей цене), то отчитаться о проведении сделки всё равно необходимо. Иначе придется платить штраф и в спешном порядке собирать документы.
  • Срок владения квартирой отчитывается от заключения договора, а не от получения свидетельства или оповещения о проведении сделки налоговой службы.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры и как заполнить налоговую декларацию? Узнайте в этом видео:

налог при продаже

Налог при продаже

Согласно ст.220 НК, каждый, кто осуществляет продажу квартиры, обязан выплатить налог, равный 13-ти процентам от непосредственно суммы продажи. Для нерезидентов данная цифра повышается до 30-ти процентов. Сумма налога зависит от прибыли за квартиру и продолжительности владения ею на правах собственника. Во избежание проблем с налоговой инспекцией каждому, в чьи планы входит продажа своей недвижимости, есть смысл заглянуть в законодательство нашей страны.

От чего зависит сумма налога при продаже квартиры – изменения в 2015 году

После реализации недвижимости вы получаете прибыль от продажи и, значит, обязаны уплатить налог в 13-ть процентов (прим. — НК ст. 208, 209 и 224).

От чего будет зависеть размер данного налога?

  1. Период, в течение которого квартира находилась в вашей собственности (например, с момента приватизации либо покупки). Данный период ограничен сроком в 3 года. До 3-х лет в собственности — одни условия налогообложения, после 3-х лет владения — другие.
  2. Сумма, которую вы получаете от реализации своей квартиры. Чем она выше, тем, соответственно, больше налог.

С нынешнего года сроки для уплаты (или освобождения от) налогов претерпели Налог при продаженекоторые изменения. Теперь этот срок составляет 5 лет для каждой квартиры, купленной после 1 января 2015-го. То есть, если квартира куплена после означенного периода (после 1/01/15), то желающим не выплачивать налог за ее реализацию, придется подождать 5 лет.

В виде исключения, для отдельных категорий граждан оставлен период, в который уплата 13-процентного налога обязательна, равный 3-м годам:

  1. При получении квартиры в дар (прим. — по соответствующему договору) либо в порядке наследования.
  2. При получении жилья в результате приватизации.
  3. При получении жилья по договору ренты.

Всем остальным придется выплачивать налог или ждать 5 лет.

Оно касается «порочной» практики по сознательному занижению цены квартиры при ее реализации в целях ухода от уплаты налогов. В случае, если доход от продажи оказался ниже кадастровой стоимости квартиры на 1 января того года, когда и зарегистрировано право собственности, получаемый доход умножается на 0,7.

С этой цифры и исчисляется вышеозначенный налог. Исключение: отсутствие определения кадастровой стоимости на указанную дату.

Налог при продаже квартиры, которая в собственности 3 года и больше

Соответственно изменениям в НК, с 2009-го г. каждый гражданин, в чьей собственности жилье находится более 3-х лет (36-ти месяцев, а не 3-х календарных лет), от подачи декларации (и последующей уплаты налога) освобожден. Данные доходы в список облагаемых НДФЛ не включены (ст.217 п.17.1 НК и ст.220 п.1 пп.1 НК).

  1. При этом изменения состава собственников, а также размеров их долей значения не имеют. То есть, если часть квартиры принадлежит вам более 3-х лет, а другая часть, например, перешла по наследству год назад, жилье (в целом) все равно считается вашей собственностью старше 3-х лет.
  2. Не имеет значения и продажная стоимость жилья (ст.217 п.17.1 НК).

Отсчет даты, с которой жилье считается собственностью, указан в Свидетельстве о праве собственности (дата регистрации сделки либо «дата выдачи» документа, обычно эти сроки не сильно отличаются).

Квартира менее 3 лет в собственности – какой налог платить?

Если вашему праву собственности на жилье еще не исполнилось 3 года, то 13-процетный налог, как говорится, «вынь да положь».

В этом случае играет роль продажная стоимость вашего жилья:

  1. Если сумма от реализации вашего жилья не превышает 1 млн рублей, то от налога вы освобождены.
  2. Сумма за реализацию жилья свыше миллиона облагается вышеописанным налогом — в 13% от стоимости.
  1. Квартира стоит 990 000 руб. (праву собственности — менее 3-х лет). Владелец от налога освобожден — жилье можно смело продавать.
  2. Квартира стоит 3400000 (праву собственности — менее 3-х лет). Налог: 3400000 минус 1 млн рублей (прим. — налоговый вычет) = 2400000. С данной суммы и уплачивается 13-процентный налог, равный в этом случае 312000 р.
  3. Квартира стоит 1000000 руб. (праву собственности — менее 3-х лет). Налог: 1000000 минус 1000000 руб. (вычет) = 0. Платить налог не надо.

При реализации жилья, право собственности на которое делят между собой несколько граждан (собственников), налоговый вычет, равный 1-му млн руб. делится пропорционально на всех. Данное правило распространяется исключительно на те случаи, когда жилье реализуется единым объектом по единому договору купли-продажи (а не разным покупателям по разным договорам). При продаже каждой отдельной доли собственников отдельным покупателям по отдельным договорам право на вычет в 1 млн рублей имеется у каждого собственника (идеальный вариант — разделение лицевых счетов до продажи жилья).

  1. Петров и Сидоров — владельцы одной квартиры (праву собственности — менее 3-х Налог при продажелет). У каждого доля равна 1/2. Жилье реализуется за 2800000 р. по единому договору и в качестве единого объекта. Каждый продавец с продажи получает 900000 р. после вычета, равного 1 млн. р. 13-процентный налог с данной суммы (то есть, и с Петрова, и с Сидорова) равен (900 тысяч р. х 13) 117 тысяч руб.
  2. Петров и Сидоров — владельцы одной квартиры (праву собственности — менее 3-х лет). У каждого доля равна 1/2. Жилье реализуется за 2800000 р. по отдельным договорам отдельными долями и отдельным продавцам. Каждая доля (конечно, с наличием отдельного св-ва о собственности) стоит 1400000 р. В этом случае и Петров, и Сидоров — оба продавца могут воспользоваться правом на вычет в 1 млн р. За минусом вычета сумма, облагаемая налогом, равна (1,4 млн минус 1 млн вычета) 400 000 р. Налог с данной суммы равен (400 тысяч х на 13) — 52000 р. То есть, Петров и Сидоров — каждый выплачивают по 52 тысячи налога.
  1. При реализации жилья, находящегося в праве собственности менее 3-х лет, декларация о доходах подается в обязательном порядке, НЕЗАВИСИМО от того — будете вы платить этот налог или нет.
  2. Сумма вычета не может быть выше дохода от реализации жилья. Если вы продали свою квартиру за 750000 р., то вычет составит ту же сумму. То есть, разницу от 1 млн вам, естественно, никто не вернет.

6 способов не платить налог с продажи квартиры, которая меньше 3 лет в собственности, или уменьшить его размер

Реально ли уменьшить размер либо вовсе избежать налога? Реально.

  1. Продать квартиру за сумму менее 1 млн руб. (или равную 1-му млн). В этом Налог при продажеслучае налог не платится. Предостережение: покупатели-ипотечники сразу отпадают (там придется указывать полную рыночную стоимость); при сознательном занижении цены (1 млн рублей — официально, остальное — в конверте) вы рискуете оказаться в суде по иску от налоговой со всеми вытекающими последствиями (вплоть до ареста квартиры и пр.).
  2. Продать квартиру по цене выше 1 млн руб., заплатить требующийся налог в 13% и вернуть данный налоговый вычет, в тот же год купив другую квартиру. То есть, компенсировать выплаченный налог. Исключение для владельцев нескольких квартир (во избежание многочисленных перепродаж) — им налог заплатить придется.
  3. Продать единственное жилье. В этом случае от налогов продавец освобождается.
  4. Доходы минус расходы (ст.220 п.2 НК). Если ваши расходы (прим. — документально подтвержденные) после реализации жилья превысили ваш доход, то налог не платится. То есть, в случае если квартиру вы продаете дешевле, чем вы ее приобрели. В расходы также входит и ремонт жилья (+ «агентские»), что опять-таки придется подтвердить документально (как и покупку квартиры за более высокую стоимость).
  5. Имущественный вычет. Продать квартиру, получить вычет на 1 млн руб., отнять его от общей суммы за квартиру и с оставшейся суммы уплатить налог. То есть, продали за 3 млн р., отняли 1 млн р., а с оставшихся 2-х млн рублей платим налог.
  6. Продажа долей квартиры разным покупателям по разным договорам. В этом случае, каждый дольщик получает «скидку» для вычета на 1 млн р.

Развенчание типичных заблуждений о налогах при продаже квартиры – ответы специалистов

Несколько классических заблуждений, возникающих среди потенциальных продавцов жилья:

«Если в договоре указать гораздо меньшую сумму за недвижимость, то не придется платить налог»

Да, не придется. Но рискует в этом случае не только продавец, но и покупатель. При признании данной сделки по суду недействительной покупатель просто лишается приобретенного жилья, а продавец получает наказание соответственно судебному решению. Помните, что налоговые органы прекрасно осведомлены о таких схемах, и вопрос о разнице в стоимости (в сравнении с рыночной ценой) непременно возникнет. И еще один нюанс: продажей жилья на сумму менее 1 млн продавец лишает себя шанса на возврат 13% с покупки квартиры.

«Продаю квартиру, в которой проживал всю жизнь – надо ли платить налог?»

Не надо, если прошло 3 года с момента получения вами жилья в собственность. В остальных случаях — надо. То есть, правила действуют независимо от того, сколько лет вы в квартире прожили.

«Продаваемой квартирой владеют несколько собственников, поэтому налоговый вычет получит каждый из них»

Каждый собственник получит равноценную часть от 1 млн рублей вычета (от максимальной его суммы) на всех. То есть, при 4-х собственниках вычет на каждого составит 250000 р. Исключение — реализация долей отдельным покупателям и по отдельным договорам (см. выше).

«Если на деньги при продаже квартиры купить другую недвижимость, то налог платить не нужно»

Нужно в любом случае. Но если сделка по покупке жилья состоялась в тот же год, и другого жилья у вас в собственности нет, то вычет при покупке квартиры будет компенсацией вычета при продаже. Он составляет 13% от суммы до 2-х млн р. Данный вычет предоставляется единожды в жизни.

Налог при продаже квартиры. Кто платит налог? Как не платить налог с продажи квартиры? Последствия сделки.

Как правильно подготовиться к сделке по налогам. Какие основные вопросы возникают у продавцов и покупателей до сделки и после неё. Куда обращаться для получения налоговой консультации.

Будет ли налог при продаже квартиры? Этап III в подготовке к сделке.

Всякий человек, который хочет продать квартиру, задается этим вопросом и не зря. А те, кто не задает такой вопрос, обычно имеет дело с последствиями своей не любознательности. А последствия обычно бывают плачевными. Поэтому это очень важная часть подготовки к сделке. Я не хочу обучать читателей уходу от налогов, предвидя недоброжелательность законопослушных граждан. Я хочу предостеречь пенсионеров, многодетных матерей и другие незащищенные слои населения от неосмотрительных шагов по оформлению документов до продажи недвижимости.

Сейчас в век интернета мы можем получить бесплатную консультацию по недвижимости, не выходя из дома, в интернете, в офисе агентства недвижимости, в юридической консультации. Важно потратить на это хотя бы полдня. Это в любом случае даст результат. Лучше предварительно продумать, как будет выглядеть сделка с точки зрения налогов.

Какова будет сумма налога при продаже квартиры?

Будет ли он вообще? Очень часто люди делают так… Продал квартиру, купил квартиру, налог не известен… Как рассчитать подоходный налог с продажи квартиры, я описала в статье:

Все должно происходить прямо наоборот. Вам желательно предварительно выяснить, нужно ли платить налог с продажи квартиры в зависимости от сроков владения этой квартирой и вида документов ( т. е. основание владения квартирой – это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизация и т. д.). И если вы планируете сделать не одну операцию с недвижимостью, то нужно четко представлять налоговые последствия ваших шагов.

Если квартира находится в собственности менее 3 лет, то налог при продаже и покупке квартиры можно рассчитать исходя из налогового вычета на продажу — 1 млн. рублей и налогового вычета на покупку квартиры 2 млн. руб. (если вы ранее никогда не использовали этот вычет, он дается 1 раз в жизни), остальная сумма свыше 3 млн. рублей будет облагаться налогом в размере 13%. Налоговый консультант поможет вам разобраться в вашей ситуации.

Кто в первую очередь платит налог?

Под налоговый удар попадают квартиры (менее 3 лет в собственности), полученные по наследству, продажа подаренной квартиры – частая ошибка продавцов, продажа только что приватизированной квартиры, в которой люди порой живут много лет, тоже чревата неприятностями по налогам.

Кто платит налог при продаже квартиры?

Конечно, продавец. Он отвечает за все налоговые последствия сделки с недвижимостью. Но очень часто, продавцы пытаются решить эти вопросы за счет покупателя, 1) предлагая им занизить стоимость в договоре купли-продажи или 2) заплатить часть своих налогов. Второе решение сейчас – очень большая редкость в связи с кризисом и нехваткой денег. Покупатели не желают платить налоги продавца. А вот первое решение по-прежнему не вышло из моды, хотя с выходом нового закона, о котором можно прочитать здесь http://ikitaeva.ru/izmeneniya-v-poryadke-vzimaniya-ndfl-s-prodazhi-nedvizhimogo-imushhestva-v-2016-godu-v-sravnenii-s-predydushhim-periodom-chto-novogo/ ситуация в корне изменилась для продавцов квартир. Теперь с 1 января 2016 года если квартира менее 3 -5 лет в собственности ( в зависимости от документов), продавец не может указать в договоре купли-продажи квартиры цену меньшую чем 70% от кадастровой стоимости квартиры. Иначе его ждут штрафы и пени за неуплату налогов.

Как не платить налог с продажи квартиры?

Если вы уже продали квартиру менее 3 лет в собственности, и налоговая прислала вам налог на доходы от продажи, то вам придется заплатить его до середины июля следующего за отчетным года. К сожалению никаких исключений или льгот этот налог не предусматривает. Складываются порой очень трагические ситуации в малоимущих семьях. Они не могут заплатить огромный налог, о котором они не удосужились подумать.

Если вы еще не преступили к операциям с недвижимостью, то вам нужно нарисовать четкую схему сделки, чтобы наперед знать, какие налоги вам предстоит заплатить, или как избежать их вовсе.

Покажу это на примере.

Безусловно налоговая инспекция будет рада если вы используете СХЕМУ I, но в если у вас нет лишних денег, или вообще их нет, то вы должны думать головой как не попасть в налоговую ловушку, и не получить долги в виде претензии налоговой инспекции в один прекрасный день.

Думаю что люди, работающие в налоговой инспекции тоже не станут пользоваться СХЕМОЙ I. Это простейшая схема сделок. Сложные я даже не разбираю здесь.

Эта запись была опубликована 4 Апрель, 2016 в 21:34, в категории Налоги, Полезная информация. Вы можете подписаться на RSS 2.0 Вы можете оставить комментарий. Трэкбек недоступен.

Налоги при продаже квартиры: какие, когда, сколько, как и кому платить?

Налог при продаже

Ответы на такие простые вопросы как «надо ли вообще платить налог с продажи квартиры?», «кто должен платить налог при продаже квартиры?», «какова ставка налога при продаже квартиры?», «как вычислить сумму налога на продажу квартиры?» и многие другие зашифрованы депутатским языком в Налоговом кодексе. Те, кому лень самому дешифровать НК РФ, могут прочитать эту статью, построенную по принципу вопрос – ответ.

Доход, полученный физическим лицом от продажи квартиры, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговые резиденты РФ (те, кто фактически находятся в стране более 183 дней в течение 12 месяцев подряд) обязаны платить налог при продаже квартир или любой другой недвижимости, находящейся как на территории РФ, так и за ее пределами. Например, если постоянно проживающему на территории России гражданину достанется в наследство квартира в Украине, то после ее продажи он должен задекларировать свой доход и уплатить НДФЛ. Налоговые нерезиденты платят НДФЛ только при продаже недвижимости, находящейся на территории России. То есть, если постоянно проживающий на территории Украины гражданин решит продать свой участок, находящийся на территории РФ, то он должен уплатить НДФЛ в казну РФ.

Кого Налоговый кодекс освобождает от уплаты налога с продажи квартиры?

Если квартира (или другая недвижимость) у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ) находилась в собственности более трех лет, то доход с продажи квартиры налогом не облагается (220 ст. Налогового Кодекса РФ). Частый вопрос, который возникает в связи с этим — а надо ли подавать налоговую декларацию, если продаваемая квартира была в собственности более 3 лет? В данном случае ответ нужно искать в ст.217 п.17.1 того же Налогового кодекса:

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)(. )

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Раз доход не подлежит налогообложению, то и подавать декларацию при продаже квартиры (в собственности более 3 лет) не нужно.

В абсолютном большинстве случаев срок нахождения в собственности можно вычислить, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права – срок нужно считать с момента, указанного в графе дата выдачи. Если свидетельство выдано повторно (например, взамен утерянного), то дату нужно смотреть в самом низу свидетельства в фразе: «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись регистрации №. «. Это правило не распространяется на следующие случаи:

• Квартира получена по наследству (не важно — по закону или по завещанию). В этом случае отсчет ведем от даты смерти наследодателя. Данное положение регламентируется Гражданским кодексом:

Ст. 1152 ГК РФ. ч. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Ст. 1114 ГК РФ. ч. 1. Днем открытия наследства является день смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, — день смерти, указанный в решении суда.

• Квартира получена в доме, построенном жилищным строительным кооперативом (дом ЖСК). Отсчет ведем с даты, указанной в справке о выплате пая. (п.4 ст.218 ГК РФ)

• Если у собственника изменился размер доли в квартире. Например, квартира принадлежала мужу и жене по ½ доле каждому более 3 лет (смотрим дату в свидетельстве), а перед продажей муж подарил свою долю жене. В таком случае доход, полученный супругой от продажи всей квартиры целиком также не облагается налогом. Данное положение разъясняется письмом Минфина № 03-04-05/7-444 от 27.06.2011 , а также Письмом ФНС России от 22.10.2012 №ЕД-4-3/17824@ .

Отдельно стоит коснуться квартир, купленных на стадии строительства (новостроек). В комментариях меня часто спрашивают: с какого момента считать три года владения новостройкой? Налоговое законодательство не отвечает четко на этот вопрос, порождая споры между налоговыми инспекторами и плательщиками. Налоговые инспекторы аппелируют к дате государственной регистрации права собственности (т.е. дате получения свидетельства на квартиру). Однако, в ст. 220 НК указано:

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет: (…)

при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику ИЛИ документы, подтверждающие право собственности (т.е. свидетельство — прим.) на квартиру, комнату или долю (доли) в них;

Таким образом, за налоговым вычетом можно обратиться после получения акта приема-передачи квартиры застройщиком.

Также смуту в рассуждения о сроке владения новостройкой вносит Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 23 августа 2011 г. N 03-04-05/7-586 . Однако правовая система Гарант указывает, что данное письмо не было опубликовано официально.

Еще один частый вопрос: что если в квартире произведена перепланировка и в связи с этим было получено новое свидетельство? В этом случае Письмо ФНС России от 11.12.2012 № ЕД-4-3/21023@ разъясняет, что:

Факт регистрации налогоплательщиком квартиры в связи с увеличением ее площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру. В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с осуществлением ее перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

А что, если квартира в собственности менее трех лет?

В таком случае продавец должен заплатить налог на доход физического лица в размере 13%. Однако 220 статья Налогового кодекса РФ предусматривает налоговые вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу на сумму до 1 миллиона рублей. Общая сумма налога при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, вычисляется по формуле:

Сумма налога = (Цена квартиры в договоре – 1 000 000 рублей) * 13%.

Если стоимость недвижимости в договоре не превышает 1 млн. рублей, то налоговый вычет равен стоимости квартиры. При этом налоговая база равна нулю, налог также равен нулю. Этой лазейкой в законе зачастую пользуются продавцы, не желающие платить налог. В таком случае квартиру по документам продают за 1 млн. рублей, указывая эту сумму в договоре купли-продажи. В реальности же при расчетах через банковскую ячейку покупатель оплачивает полную стоимость квартиры наличными. Такая схема применяется очень часто, несмотря на то, что покупателю она не выгодна и рискована, а для продавца все равно остается риск налоговой проверки.

Как распределяется налоговый вычет между несколькими продавцами?

В случае если продавцов квартиры несколько, то налоговый вычет с суммы, не превышающей 1 миллион рублей, распределяется между ними следующим образом:

При равнодолевой собственности – пропорционально долям.

Пример: После вступления в наследство между двумя наследниками доли в квартире распределились как 3/4 и 1/4. После продажи квартиры (менее трех лет в собственности) владелец ¾ долей имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на 750 000 рублей (3/4 от 1 млн. рублей), а владелец ¼ — на 250 000 рублей (1/4 от 1 млн. рублей). Если собственниками долей являются несовершеннолетние дети, то от их имени получают налоговый вычет при продаже квартиры их законные представители — родители, они же обязаны и уплатить налоги с суммы, превышающей 1 миллион рублей

Относительно налогового вычета при продаже квартиры при долевой собственности Федеральная налоговая служба опубликовала письмо от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611@ . Суть письма в том, что:

. в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.

Это означает, что если при продаже квартиры каждый из со-собственников оформит отдельный договор купли-продажи лично своей доли, то и претендовать он сможет на вычет в 1 млн. рублей, а не на долю от 1 млн., пропорциональную доле в праве собственности на квартиру.

При совместной (без выдела долей) собственности – по договоренности между сторонами.

Пример: Супруги приватизировали квартиру в совместную собственность. После продажи квартиры (менее трех лет в собственности) они могут распределить налоговый вычет по договоренности, написав соответствующее заявление в налоговой инспекции.

Сколько раз можно использовать налоговый вычет при продаже квартиры?

Налоговым вычетом в 1 миллион рублей при продаже квартиры можно пользоваться при каждой продаже, в отличие от налогового вычета при покупке квартиры, предоставляющегося один раз в жизни. Однако, если в одном налоговом периоде (календарном году) налогоплательщик продал две квартиры, которыми владел менее трех лет, то сумма вычета при продаже останется неизменной — 1млн. рублей.

Когда и куда подавать налоговую декларацию при продаже квартиры?

Налоговую декларацию нужно подать в налоговую инспекцию по месту прописки продавца не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а оплатить не позднее 15 июля.

Какие документы нужно предоставить для уплаты налога с продажи квартиры?

Список документов, которые нужно предоставить в налоговую инспекцию при продаже квартиры:

1. Паспорт продавца (копия)

2. Декларация по форме 3-НДФЛ

4. Зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (копия)

5. Платежные документы (выписки по счету) или расписки.

6. Заявление на распределение вычета (в случае общедолевой собственности)

Уклонение от уплаты налогов при продаже квартиры попадает под действие статьи 198, но не Налогового, а Уголовного кодекса РФ. Объективная сторона этого преступления может выражаться двумя способами:

• Уклонение от подачи налоговой декларации

• Подача декларации с заведомо ложными данными

Наказание, предусмотренное этой статьей зависит от масштаба скрытия и может варьироваться от 100 000 рублей до трех лет лишения свободы.

Помните! Совсем не платить налоги с продажи квартиры – значит совершать налоговое и уголовное правонарушение. Как говорил Остап Бендер: «Кодекс мы должны чтить!». Существуют легальные схемы минимизации налогового бремени при продаже жилья, например, уменьшение налогооблагаемой базы и взаимозачет налогов при альтернативной продаже.

А на последок советую Вам посмотреть видио, в котором о налогах с продажи квартир и другой недвижимости рассказывает юристконсульт компании НП «Правоведы» Оксана Дягтерева.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *